円安が進み、ドル資産を増やしたいと考えている方の中で、アメリカ不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。

アメリカ不動産投資は、先進国だから安心できる、キャピタルゲイン（売却益）が得られるなどのメリットがある中で、不動産価格自体が高いことから、資金の準備ができない、始めるハードルが高いと感じている方も少なくないでしょう。

その中で、同じく米ドルで不動産を所有することができる、不動産価格も安く抑えられるカンボジア不動産投資を検討したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、実際にアメリカ不動産投資も検討した結果、カンボジア不動産投資を選んだ私が、なぜカンボジア不動産投資にしたのか、実際にどんな物件を選んだかなどについて書いていきます。

アメリカ不動産投資を検討されている方、カンボジア不動産投資を迷われている方にとっては、参考になる内容になっていますので、ぜひお読みください。

１、アメリカ不動産投資とは

アメリカに不動産を持つことに夢に思う方も多いでしょう。

アメリカは移民大国であることから、同じく先進国の日本とは異なり、人口が増え続けています。人口が増える国は当然のように、住宅に対する需要も高まります。そのため、不動産投資で最も心配となる空室リスクについては、最小限におさえることができると言えます。

また、新築物件を好む日本人と異なり、アメリカの住宅は100年の住宅も多く存在しています。日本の多くの不動産は築年数が古くなるにつれ、不動産価格が下落してしまいますが、アメリカの不動産は築年数が古くなっても、資産価値が上がり値段が上昇し続けているため、キャピタルゲイン（売却益）を狙うことができるのも特徴となっています。

中には2、3年など短いスパンで、20％以上の上昇率が出ている物件もあります。もちろん、不動産の立地選びが非常に重要になり、治安がいい、進学校の学区内にあるなどエリアについて知っておくこと必要があります。

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一方で、アメリカ不動産を購入するには、4,000万円が1つのスタートラインと言われています。円安である今は、もっとハードルが上がったと言えます。一般的には海外の不動産投資は現金で購入することが主流となっていますが、アメリカ不動産投資の場合は、オリックス銀行、東京スター銀行、アイビーネットなど複数の銀行で融資を行っています。しかし、担保する国内の不動産がある、金利が高めなど融資条件が少し厳しくなっています。融資を検討されている方は、直接に相談してみるといいでしょう。

なお、アメリカの現地銀行での融資は金利がかなり高くなっていますので、おすすめしません。

２、カンボジア不動産投資とは

近年になり、カンボジア不動産投資について話を聞いたことがある方も、少しつづ増えてきているのではないでしょうか。

しかし、発展途上国であるカンボジアについて、内戦の記憶に残っている方が多く、貧乏の国というイメージを持たれている方も少なくないでしょう。

実際は、カンボジアはコロナの前までは平均７％の成長率で経済が伸びていて、コロナ中は−3.1％になりましたが、先日ボンセイ・ビソット副首相の方で2024年、2025年は6％の成長率になると話していました。 つまり、カンボジアは速いスピードで経済が成長し続けていて、投資する国として注目を浴びているのです。

カンボジア不動産は、タイ、インドネシアなど他のASEANの国と比較して、物件価格は比較的安く購入することができます。一方で、プノンペンでインフラ設備が急ピッチに進んでいることから、地価上昇に期待され、不動産価格も上昇し、キャピタルゲイン（売却益）を狙えやすいとも言われています。 中にはわずか1年半のスパンで、物件価格が1.5倍になった物件もあります。

不動産価格は1,000万円未満の物件から、最近のJタワー3では5,000万円以上の物件もあります。中古にするか、新築にするかによって物件価格に大きく幅があります。 なお、カンボジアは東南アジアの国の中で、唯一米ドル資産を持てるのが大きな特徴になっています。

つまり、カンボジア不動産投資も同じくドル資産を形成することができるのです。

３、私がカンボジア不動産投資を選んだ6つの理由

米ドル資産を増やしたく、アメリカ不動産投資とカンボジア不動産投資と比較検討してみました。

以下の6つのポイントで比較して、最終的に私はカンボジア不動産投資にしました。比較内容について、悩まれている方の参考になればと思います。

• 投資金額
• 人口増加率
• 経済成長率
• カントリーリスク
• 税金などについて
• 現地銀行の高い利息

では、それぞれについて見ていきましょう。

（１）投資金額

【投資金額で有利なのは？】アメリカ？それともカンボジア不動産投資にするか？比較ポイント①

投資は無理ない範囲内の金額にすることが重要です。

まず最初に、自分が無理なく投資できる金額について検討しました。 上記にも書きましたが、海外不動産の場合は現金での投資が主流になっています。そのため、無理なく出せる現金額はいくらあるかを算出しました。 日常生活の中で万が一なことに備えて、現金を手元においておくことが重要です。

その金額の目安は家族構成などによって異なります。単身なのか、既婚なのか、既婚だけど子どもがいるかどうかによって、必要となる金額が大きく違います。私はわかりやすく例え収入がなくても、１年間暮らせる金額を常に手元にあるように準備しています。

また、初めて投資することもあり、どんなものかを見てみるというのもありますので、リスク分散の面も含め、大きい金額は抑えておきたい気持ちも強くありました。よって、投資金額という条件では、アメリカ不動産の金額が大きいため、カンボジア不動産がクリアしました。

（２）人口増加率

人口が増える国は、住宅に対する需要が高まることから、空室リスクという観点で比較してみました。

①アメリカの人口増加率

アメリカは出生率は下がっていますが、毎年100万人の移民があることから、人口は増え続けていると推移しています。

日本経済新聞の記事によりますと、2080年をピークに減少するとなっています。

②カンボジアの人口増加率

一方、カンボジアの人口増加はどうでしょう。 カンボジアはアメリカとは異なり、子どもの出生率が非常に高く、若年層の人口が増えています。

国連発表の統計予測では、人口増加は2070年まで続き、人口は約1.4倍に成長が見込まれています。

出典：国連

人口増加という点では、アメリカもカンボジアもこの先30年は増加するということについては、同じ評価になりますが、移民で人口を増やしているアメリカに対して、自国民が増えているカンボジアになるので、経済の成長率を比較することにしました。

（３）経済成長率

【経済成長率高いのは？】アメリカ？それともカンボジア不動産投資にするか？比較ポイント②

続きまして、アメリカとカンボジアの経済成長率を見てみましょう。

①アメリカの経済成長率

下記データを見て頂ければわかりますが、アメリカの経済成長率は2000年に入ってから不安定になり、2010年以降は平均2％台を維持しています。

コロナの2020年は−2.21％と記録したが、翌年に5.8％と大きく伸び、その後平均2％台を推移しています。

　　 出典：世界経済のネタ帳

②カンボジアの経済成長率

一方、カンボジアは2000年に入ってから、経済成長率は平均8％台で、中には10％以上を超えた年もありました。

2010年以降は平均7％台を維持し、コロナの2020年は‐3.56％と記録しましたが、その後5％台と回復し、2024年は6％と予測しています。

出典：世界経済のネタ帳

また、働く人口が多い国は経済成長に繋がりますので、アメリカとカンボジアの人口ピラミッドも見てみたいと思います。

２つのグラフを見て頂ければわかりますが、働く人口の割合はカンボジアの方が大きくなっています。なお、カンボジアの４０代の人口割合は少なくなっていますが、年齢的には内戦の時代と重なるので、内戦による人口の減少が原因だと言えます。

　　
出典：人口ピラミッド.net

経済が成長する国は、不動産価格の上昇も期待できますので、カンボジアの経済成長率が圧倒的に大きいという結果になります。

（４）カントリーリスク

【カントリーリスク高いのは？】アメリカ？それともカンボジア不動産投資にするか？比較ポイント④

海外に投資するときは、その国の安定性も非常に重要なポイントになります。

アメリカには50の州があり、州ごとに法律なども異なっていることに注意する必要があります。 特に不動産投資の場合は税金も大きく関わりますので、投資に適しているエリアなので、そのエリアの法律や税金がどのようになっているかについて事前に知っておく必要があります。

カンボジアの場合は発展途上国で、軍事政権でもあることから、国の政権が安定しているかについて非常に重要なポイントになっています。

カンボジアは、2023年8月22日に全首相のフン・セン首相が約38年務めた首相職から退き、長男である長男のフン・マナエトが新首相に就任した。首相だけでなく内務大臣と国防大臣も世襲と大きく世代交代となりました。「世襲内閣」と言われている新しい内閣ですが、フン・セン首相の政権と大きく変わらないと言われ、これから先10年はカンボジアの政権は安泰すると言われています。

よって、カントリーリスクという点でもカンボジアは発展途上国だから危ないというのも、特に問題ないと判断しました。

（５）税金などについて

【税制が有利なのは？】アメリカ？それともカンボジア不動産投資にするか？比較ポイント⑤

不動産投資で利益が出たときに、できるだけ手元にお金を残すには税金によって大きく左右されます。

アメリカの場合は税金のルールが明確に決められているため、利益が出たときに支払う税金が多くなります。 例えば、為替で利益が出た場合も税金かかるし、売却で利益が出たときも税金がかかります。

一方、カンボジアの場合は、為替の税金なく、譲渡所得税は新しく確定されましたが、いつ実施するかまだ決まっていません。 つまり、税金という観点でもカンボジアの方が優位になりました。

（６）現地銀行の高い利息

【家賃の銀行利息高いのは？】アメリカ？それともカンボジア不動産投資にするか？比較ポイント③

不動産投資して家賃の持ち方も非常に重要です。 アメリカは日本と同様、先進国でありながら、銀行の利息は非常に低くなっています。

バンク・オブ・アメリカ、ウェルズ・ファーゴ銀行などの銀行では、定期預金の利息は0.01％〜0.05％と推移しています。

一方、カンボジアの現地銀行の定期預金の利息は、銀行によって異なりますが、4.5％〜6％と推移しています。

実際にカンボジアに住んでいなくても口座開設ができますので、もらった家賃を銀行に預ければ、更に6％などの高利息で複利でお金を増やすことができます。 特にカンボジアは米ドルが流通していますので、家賃はドルでもらうことになります。

つまり、通貨という観点でも同じなので、カンボジアに投資した方が非常に大きなメリットと感じました。 また、カンボジアの銀行は海外への送金は現時点では制限がありません。海外に送金したい方にとっても嬉しい話です。

もちろん、不動産投資をしなくても、カンボジアの現地銀行口座開設をすることができますので、ご興味がある方はぜひチェックしてみてください。

上記6つの観点から、私はアメリカ不動産投資ではなく、カンボジア投資に決めた理由でした。

４、実際に私が投資したカンボジア不動産

では、実際に私はカンボジアではどんな不動産に投資したのでしょうか。

私が投資したのは、カンボジア最優秀デベロッパー受賞した、オフィスとホテルを兼ね備えた「フラットアイアン・バイ・メリディアン」という物件です。

こちらの物件を選んだのは下記理由からです。

• 開発会社
• 物件の立地
• 物件価格
• 利回り保証

では、それぞれについて見ていきましょう。

（１）開発会社

東南アジアの不動産を購入する時は、殆どの物件はプレビルド物件となっています。

中には建設の途中に資金が足りなくなり、完成しない物件も多くあるため、開発会社選びは非常に重要なポイントになります。

開発会社メリディアン・インターナショナル・ホールディングは、カンボジアで3棟目のプロジェクトとして、「フラットアイアン・バイ・メリディアン」となっていますので、今まで２棟の実績があることから、信用できると判断しました。

（２）物件の立地

フラットアイアン・バイ・メリディアンは、プノンペン中心地となるエリアにあります。

周辺にある政府機関や病院、ショッピングモールやインターナショナルスクールなどへのアクセスが非常にいいと言われています。

近くに各銀行の本店が連なっているエリアでもあることから、カンボジアのウォール街とも呼ばれているそうです。

東京で言うなら、霞が関や丸の内といったビジネスの中枢エリアとイメージをして頂ければと思います。

なお、カンボジアでの不動産投資はプノンペンに限ります。

（３）物件価格

フラットアイアン・バイ・メリディアンは、ホテルとオフィスと大きく２つのタイプで販売されています。

部屋の大きさから金額の幅が大きく設けられています。

オフィスと比較して、ホテルの方の価格帯の幅広く、またホテルのオーナー限定特典として、毎年６泊の無料宿泊がついていることから、私はホテルを選びました。

（４）利回り保証

フラットアイアン・バイ・メリディアンの案件は、10年利回り保証、買い戻し保証がついています。

ホテルの場合は、10年間平均８％となっています。正直、新興国の投資利回りとしては決して高くはないですが、立地など様々な条件から、納得できるという判断しました。

実際に、3ヶ月1回のペースで家賃が振り込まれるので、私はカンボジアの現地銀行アクレダ銀行を入金先にしています。

アクレダ銀行の定期預金では6％と高い利息もつきますので、ドルでもらっった家賃をそのまま定期預金にして、複利でお金を増やしています。

アクレダ銀行について詳しく知りたい方は、下記記事をチェックしてみてください。

５、カンボジア不動産投資は土地が一番儲かる？

カンボジアでの不動産投資は、私が投資したホテル物件もあれば、コンドミニアム、土地案件もあります。もちろん投資目的などにもよりますが、実はこの中で最も儲かるのは土地だと言われています。

元村上ファンドの村上氏も、カンボジアは土地投資が一番儲かると豪語しています。

■村上世彰「カンボジアは土地持ちが一番儲かる」 カンボジアの首都プノンペン。

カンボジア証券取引所（CSX）はその中心地106通り沿いにある。現在、カンボジア証券取引所に上場する企業はたった5社。最も早かった上場案件は2012年4月18日、プノンペン上水道公社（PPWSA）だった。 そして6社目。宗吉率いるクリードがその6社目となりそうなのだ。2009年1月、東証1部では上場廃止となったはずのクリードが、インドシナ半島の南に位置するカンボジアで息を吹き返そうとしているのだ。

「経済成長は大きくみると人口動態に影響される。基本的に人口が増えている限り、経済は右肩上がり。その時々の為替や経済変動はあるが、結局はこの国では早くからたくさんの土地を持っているヤツが一番儲かる」（投資家の村上世彰）

引用：livedoor news一部抜粋

ここで、カンボジアの土地投資についてご紹介します。

（１）外国人はカンボジアの土地買えるの？

カンボジアの憲法第44条で

全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する

と定めています。 憲法上では購入することはできないですが、カンボジアの現地法人であれば土地を所有することができます。

なお、ここでいう現地法人は、50％外資未満の国内法人を指しています。

では、個人はどのように買うことができるのでしょうか。 それは、法人名義で所有している土地を購入して、その法人にアドバイザーとして、土地の管理してもらうという契約内容になります。そうすることによって、土地を所有することができます。

（２）おすすめしたい土地情報は？

Koh Norea橋の開通により、プノンペンでの通勤をより便利かつ効率的にし、カンボジアの首都の中心部の成長と発展を促進させることが期待されています。

更にカンボジア外務省が2023年9月の発表によると、韓国政府支援により、プノンペン北部のナイトマーケット付近からトンレサップ川を渡り、チョロイチョンバー半島を横断し、メコン河を渡って対岸のカンダール州に至る2本の橋梁を建設しています。これにより環状線開発が進み、沿線の経済特区や港が本格稼働し、周辺地域の地価上昇を見込めます。

今後のインフラ開発を見込んで、既に現地財閥のPH、ヴァタナック、プリンスは土地取得・不動産開発を進めています。 今回おすすめしたい土地は、まさにメコン川沿いで、環状線工事の対象内にあります。

土地商品は小口化商品という形、一口１万ドルから購入できます。

対象地エリアは、中心部の約8分の1〜10分の1程度と割安感が強く、今後の値上がりは十分期待できると言えます。 カンボジアの土地案件は本当に希少な情報になりますので、少しでもご興味がある方はぜひお問合せください。

なお、カンボジアの土地投資についてより詳しく知りたい方は、下記記事をチェックしてみてください。

６、いつ投資するタイミングなの？

よく「いつ投資するタイミングなの？」という相談を受けるのですが、正直、投資するタイミングについて正解はないと思っています。

なぜならば、人の条件がそれぞれだからです。

• 不動産の価格は下がったけど、投資できるお金がない
• 子どもが生まれたから、今は投資できる余裕がない

など、様々な理由から投資するベストタイミングは人によって異なるのです。 だから、私がいつも言っているのは、自分が投資できるタイミングは、ベストタイミングです。

特に今は円安なので、今ドルにすると損をするから円高になったらしようと思っている方も少なくないでしょう。しかし、待つというのは損をしているのと同じであることは気づいてますでしょうか。

待っている間にお金を投資していれば、その分の利回りがつきます。待っている間にお金を銀行に預けていば、その分の利息がつきます。円安がどんどん進んでいる中で、そのお金を何もせず持っているだけで、価値がどんどん下がり実は減っているのと同じです。

つまり、投資は待つのではなく、自分が投資できるタイミングでするのがベストタイミングと言えるのです。

７、アメリカ不動産投資におすすめな方

今回はあくまでも私がアメリカ不動産投資か、カンボジア不動産投資を検討した結果になりますので、投資する目的、投資条件によって結果が変わります。

個人的には下記のような方は、アメリカ不動産投資が適していると言えるでしょう。

• アメリカが好き
• ステータスの１つとしてアメリカで不動産を持ちたい
• 現金の余裕がある

実際にアメリカ不動産投資に特化したエージェントに、アメリカ不動産投資に適している人の特徴を伺っていますので、ぜひチェックしてみてください。

【学歴不問】アメリカ不動産投資で稼げる人の特徴3選

８、カンボジア不動産投資におすすめな方

カンボジア不動産投資には、下記のような方は適していると言えます。

• 投資金額を抑えたい
• 東南アジアでドル資産を作りたい
• 複利で資産を増やしたい

カンボジア不動産投資についてより詳しく知りたい方は、下記記事をチェックしてみてください。

まとめ

今回は、実際に私がアメリカ不動産投資とカンボジア不動産投資を検討したときの条件や、実際に購入した不動産について書きましたが、参考になりましたでしょうか。

海外への投資はリスクが多く、勇気がいるものです。なかなか最初の１歩を踏み出せない人もいます。

しかし、実際に数多くの方が投資していますし、成功しています。なので、興味があるのであれば、ぜひ実際にされている方から情報収集してみてください。 中には向いてない方もいます。ぜひ話を聞いてみて、ご自身で判断してみてください。

空いてるスケジュールに予約を入れるだけなので、カンボジア不動産投資などにご興味がある方、より詳しく話を聞きたい方は、今すぐ面談の日程調整をしましょう。