コロナウイルス | 不動産投資業界が受ける影響、この先の見通しについて

新型コロナウイルスの影響を受け、飲食業からはじめ様々な業界に大きくダメージを与えています。

資金力が弱い中小企業の中から、先見通しが立たないことから、「あきらめ倒産」をする企業も増えているようです。

今回は不動産投資業界に焦点を当て、

どのような影響を受けているのか
この先の不動産投資業界の見通し
各社が実施している対策

などについてまとめました。記事の中には現役の不動産投資会社の代表のインタビューも引用していますので、他業種にはどのような影響を受けているのか、同業者の他社さんの対応などについて知りたい方は、ぜひ最後までお読みください。

１、不動産投資業界にもカテゴリによって影響の具合が異なる
２、ファイナンスによる影響が出始めている
３、これから先は資金力がある会社が残る
まとめ

１、不動産投資業界にもカテゴリによって影響の具合が異なる

現時点では不動産市場全体においては大きく下がっていません。また、同じく投資商品として挙げられる株式などの金融商品とは異なり、不動産投資は影響を受けるタイミングが遅れると言われています。

不動産市場は、金融市場の動きを様子見から始まり、その後実体経済に影響が出始めてから価格が動き始め、流動性が低いので下落の勢いは強くなります。

不動産価格の下落は、景気が悪くなり、賃料が下がり、物件の価値が下がります。さらに銀行に返済できなくなる人が出てきて、担保物件が売られるようになり、ここに時間が発生する為に、株式とは異なり、遅れて動きます。

引用先：Estate Luv

とは言え、不動産投資業界にも様々なカテゴリがありますので、カテゴリによって既に大きく影響を受けているところもあります。

（１）ホテル、民泊などはインバウンドによる影響が大きい

最も大きく影響を受けているのは、ホテル、民泊などが挙げられます。この先の3ヶ月〜半年には、倒産するホテルも出てくるという想定も出ています。

民泊はインバウンドをメインしていたことがあり、今は全く止まっている状態になります。稼働していない物件を普通の賃貸物件に切り替えたり、売却したりなどの動きをされている業社、個人の方が増えています。

ホテル業界は自粛規制がかかっていることから、今まで70〜80％稼働のところが、5〜10％稼働になってしまうので、大手ホテルは乗り越えられるでしょうが、資金力が弱い、販管費がかかっているような小規模ホテルは、どれくらい長期化することによっても変わりますが、1ヶ月ならともかく、3ヶ月〜半年となると、倒産するホテルも出てくることを想定できます。

引用先：Estate Luv

（２）テナントの運営も難しくなる

テナントとして入っている店、会社は新型コロナウイルスの影響を受け、売上が減少もしくは倒産した場合、テナントの退去、家賃の減少交渉が増えてきています。

その影響を受け、本来得られる家賃収入が大幅に減少することになります。

テナントに関しては、大手会社に貸している会社なら維持できるかもしれないですが、中小企業をターゲットとする個人投資家は、賃貸先の企業が今回のコロナウイルスの影響を受け、倒産ないしは事業の縮小、リストラも出てきます。そのような事情を考えると、4月、5月、6月あたりにテナントの運営が厳しい状況に迎えるのではないかと思います。

引用先：Estate Luv

なお、家賃減免に応じたビルオーナーを対象に、国道交通省は税減免の特別措置を打ち出しました。既に実施されている

減額・免除した家賃を損金に計上できる

に対して、

税と社会保険料の支払い猶予
2021年度の固定資産税・都市計画税を減免

の2つの特別措置は、関連法案の成立後の適用となります。特別措置について詳しく知りたい方は下記の記事を参照にしてみてください。

2020.08.05

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（３）居住用のマンションに対する賃貸ニーズの需要は変わらない

ホテル、テナントとは異なり、居住用のマンション投資をされている場合は、「住」に対する需要はどうしてもなくならないので、不動産投資業界の中でも強気を見せています。

特に駅近にあるようなワンルームマンションは、賃貸ニーズが高く、これからも賃料は下がりにくいと言われています。

キーワードは「狭小住宅」、「好立地」「一極集中」です。世界有数の経済都市である東京、その中でも都心11区、かつ駅近に建つ弊社のワンルームマンション（以下「1R」という）は賃料が下がりません。元々この10年間99.5％の稼働率を維持して来た弊社の物件ですが、不況になるとその稼働率は更に上がります。1Rが不景気に最も強い不動産商品である理由は以下の通りです。

高所得者層が高い家賃を払えなくなり1Rへ移転

地方で職を失った人々が東京へ出稼ぎに来る

諸外国からも仕事を求めて東京に移住

引用先：Estate Luv

ただし、社宅として契約されている場合、住宅手当をもらう前提で契約されている場合は、解約や安い家賃の部屋への引っ越しは出てくるでしょう。

居住用の住まいに影響が出るケースもあります。それは法人が社宅として契約されているケースです。その契約をされている法人の売上が下がれば、解約も出てくることを想定されます。今回のコロナウイルスの影響を受けた企業を契約先としている場合は、これから解約されるリスクを備える必要があります。

また、賃貸補助を出ている会社の場合は、今回のコロナウイルスの影響でその補助がストップされ、今まで賃貸補助があるから高い部屋を借りていた方は、本来実質で支払っている家賃の物件に引っ越すという層が間違いなく出てくると思います。

引用先：Estate Luv

２、ファイナンスによる影響が出始めている

不動産投資は切っても切れないのはファイナンス、融資です。現時点では期間限定で従業員を保護するという観点で、業務をストップしている金融機関が出ていて、大きく影響が出ていないようですが、これから融資規模が縮小していく可能性があると言われています。

背景の理由はともかく、業務がストップした以上、融資を組んで購入する場合は買いにくくなると思います。また、現在融資を出している所も評価が厳しくなり、今までと同じ額は出ないという動きにシフトチェンジしていくそうです。

引用先：Estate Luv

今後金融機関も審査基準を少し厳格にしていくのではないかと考えます。先のことを考えると例えば今はローンが組めても、３か月先はわからない状況です。

引用先：Estate Luv

３、これから先は資金力がある会社が残る

経済に連動する金融商品と比較して、不動産投は影響を受ける時期が遅れてくるとは言え、全く影響を受けないわけではありません。

今の状況だと投資に対する意欲がかなり減っていて、そこで売上ががっくんと減っていく会社が増えてきます。資金力が強い会社は維持できますが、資金力が弱い会社の場合は、物件価格を下げて売りに出る流れになるでしょう。

コロナの影響が更に長引くと、キャッシュの回転ができず、倒産する会社も出てくると思います。

この先、業界は選別が始まります。体力のある会社と、そうでない会社。準備をして来た会社と、そうでない会社など、それぞれで明暗が分かれます。体力のある会社や準備をして来た会社は、状況が改善されるまで売らずに我慢します。逆に体力の無い会社や準備をしてこなかった会社は損切でも売却を急がなければならいでしょう。

引用先：Estate Luv

当サイトで紹介している国が実施している金融政策を参考に、キャッシュを増やしていきましょう。

なお、国が実施している金融政策、税緩和など税制上の施策については、下記の記事を参照にしてみてください。